Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter über mehr als 2 Mietzahlungstermine hinweg mit der Zahlung der Miete in Verzug ist, der mindestens 2 Monatsmieten entspricht. Der rückständige Betrag kann sich sowohl aus der Grundmiete als auch aus geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen zusammensetzen. Eine im BGB vorgesehene Schonfristregelung räumt einem zahlungsrückständigen Mieter jedoch die Gelegenheit ein, eine außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen, indem er den vollständigen Mietrückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Mieter für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 keine Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin sie mehrmals schriftlich angemahnt hatte, erklärte sie die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Erst einige Wochen später glichen die Mieter die Mietrückstände vollständig aus. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob die Schonfristregelung auch für die ordentliche Kündigung gilt.
Er entschied gegen die Mieter. Ein Ausgleich des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist verhindert nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine ordentliche Kündigung, die auf denselben Mietrückstand gestützt wird.
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